年报点评17｜信达地产：通过合作、代建提高轻资产规模，三条红线维持绿档

代建销售额同比增长，地产结转收入同比下滑，三道红线维持绿档。

◎  作者 / 沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【并表与合作项目销售增速回落，代建销售额同比增长近两成】2023年信达地产(600657)并表项目与合作项目销售增速均呈现下滑趋势，合作权益销售额60.3亿，同比下滑19.8%，并表项目销售额66.6亿，同比下滑27%。并表项目约75.5%的销售面积来源长三角，59.2%由一二线贡献。凭借母公司中国信达的纾困资源优势，下行周期中信达地产代建业务迎来逆势大幅增长，代建销售额约68.1亿，同比增长17.8%，占到整体销售额的35%，同比提升9pct。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产总销售额195.05亿，同比下降13%，降幅有所放缓，回款率超100%。展望2024年市场形势，信达持谨慎态度，计划签约销售额150亿，回款额140亿。

【通过合作和代建获取项目，并表土地储备相对充裕】2023年信达投资谨慎，没有新获并表项目，新获项目均来源于代建及合联营。全年新增代建项目计容建面73.13万方，同比大幅减少56.3%；新增合联营权益计容建面67.27万方，而去年同期合联营项目并未新增，合计新获取的项目计容建面约140.40万方，同比减少36.1%，投资力度有所收缩。年末并表口径土储建面约342.73万方，同比下降16.5%。其中，并表项目的待开发计容建面106.56万方，占到全部并表口径储备的31%，土储结构合理。

【并表比例偏低、结转放缓，归母净利润同比下滑8%】2023年信达地产结转收入95亿，同比减少40.8%，结转速度大幅放缓。合同负债较年初大幅减少33.7%至47.76亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.45增至0.5倍，但仍然不足1。盈利能力，毛利同比下滑33%至30.9亿，毛利率27.1%，维持全行业较高水平，可能缘于纾困加速下母公司为其带来的土储优势。净利同比增长4.6%至6亿，缘于合联营投资收益的贡献、物业重估收益和所得税的减少，净利率同比增加2.1pct至5.3%。2023年信达地产结转项目的权益比有所下滑，实现归母净利5.05亿，同比下滑8.2%。

【现金流有所承压，现金对短债覆盖倍数1.07】受销售业绩的拖累叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净额7.12亿，同比下滑61.3%，筹资性现金流净额由去年的正数转负数，全年净流出41.54亿元，同比大幅减少约430%。年末在手现金较年初减少21.6%至96.7亿，对短债覆盖倍数约1.07倍，刚好覆盖，需关注短期流动性和现金流状况。近期信达地产发布公告显示，公司审议通过了《关于关联法人与公司进行债务重组、委托贷款、资产收购和出售以及共同投资暨关联交易等授权事项的议案》。

01

销售

并表与合作项目销售增速回落

代建销售额同比增长近两成

2023年信达地产并表项目与合作项目销售增速均呈现下滑趋势，全年合作权益销售额60.3亿，合作权益销售面积24.64万方，分别同比下滑19.8%和19.6%；而并表项目实现销售额66.6亿，同比下滑27%，而并表项目销售面积40.7万方，同比下滑19.3%。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约75.5%的销售来自于长三角城市，占比最高，较去年同期下滑6.3pct,中西部占比14.6%，占比次之,较去年同期提升4.6pct，而珠三角和环渤海占比分别达6%和3.9%。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，较去年同期提升11pct，其中合肥实现销售面积13.58万方，占到整体的33%，是所有城市中贡献最大的城市。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色，下行周期中其代建业务迎来逆势大幅增长。全年代建销售额约68.1亿，同比增长17.8%，占到整体销售额的35%，同比提升9pct，代建销售面积26.25万方，同比增速高达222%。随着中国信达纾困加速，信达地产代建项目规模也迎来爆发式增长，未来代建销售贡献将成为其销售业绩的重要组成部分。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额195.05亿，同比下降13%，降幅有所放缓，回款额207.28亿、回款率超100%，总销售面积91.6万方，同比增长2.7%。

展望2024年市场形势，信达持谨慎态度，计划签约销售额150亿，回款额140亿，后续会根据市场情况合理统筹安排各项经营计划。

02

投资

通过合作和代建获取项目

并表土地储备相对充裕

2023年信达地产投资谨慎，全年没有新获取并表项目，新获取项目均来源于代建及合联营。全年新增代建项目计容建面73.13万方，同比大幅减少56.3%；新增合联营权益计容建面67.27万方，而去年同期合联营项目并未新增，合计新获取的项目计容建面约140.40万方，同比减少36.1%，投资力度有所收缩。

截止2023年底，若按并表口径计算，并表口径土储建面约342.73万方，同比下降16.5%。其中，并表项目的待开发计容建面106.56万方，占到全部并表口径储备的31%，土储结构合理。待开发地块中芜湖、合肥、阜新的并表储备面积居前三，占比分别达到30.6%、26.4%、17.6%。

03

营收

并表比例偏低、结转放缓

归母净利润同比下滑8%

2023年信达地产营业收入114.2亿，同比减少37.4%，结转收入95亿，同比减少40.8%，结转速度大幅放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少33.7%至47.76亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.45增至0.5倍，但仍然不足1。

盈利能力，毛利同比下滑33%至30.9亿，毛利率27.1%，较去年提升1.9pct,毛利率维持全行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。

净利同比增长4.6%至6亿，毛利下滑基础上净利仍能保持正增长，缘于合联营投资收益的贡献、物业重估收益和所得税的减少，其中全年合联营投资收益6.11亿，较去年同期增幅近200%，物业重估由负转正收益1.1亿；致净利率同比增加2.1pct至5.3%。

值得注意的是，2023年信达地产少数股东损益占比从去年同期的4.3%上升至16%，因此归母净利5.05亿，同比下滑8.2%，归母净利率4.43%。

04

偿债

现金流有所承压

现金对短债覆盖倍数1.07

依托央企背景，2023年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的5.02%减少至4.63%。年末有息负债331.13亿，较年初微减1%。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占比有所提升，占到总有息负债的36.9%和55.57%，其他渠道融资贡献度降低至7.5%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比26.9%，而年初占比高达36.5%，债务期限结构优化。

受2023年销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净额7.12亿，同比下滑61.3%，筹资性现金流净额由去年的正数转负数，全年净流出41.54亿元，同比大幅减少约430%。年末在手现金较年初减少21.6%至96.7亿，对短债覆盖倍数约1.07倍，刚好覆盖，需关注短期流动性和现金流状况，严抓销售回款。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少1.5pct至67.55%，净资产负债率较年初增长9pct至94.8%,三条红线仍维持绿档。

近期信达地产发布公告显示，公司审议通过了《关于关联法人与公司进行债务重组、委托贷款、资产收购和出售以及共同投资暨关联交易等授权事项的议案》。

自议案生效之日起至 2024 年度股东大会召开前，预计中国信达（含其控制单位）通过收购第三方对公司（含各级控股子公司及其他重要子公司）的债权后与公司进行债务重组、向公司投资业务提供债务重组、委托贷款、信托贷款、融资租赁、担保增信等事项预计200 亿元，债务重组、委托贷款、信托贷款、融资租赁的期限不超过 5 年，公司为此提供连带责任担保；

与中国信达（含其控制单位）进行（包括但不限于股权、债权和有限合伙等方式的）共同投资预计 90 亿元；

与中国信达（含其控制单位）进行资产收购和出售交易，需经具有相应资格的会计师事务所、评估机构对交易事项进行审计、评估（共同参与公开市场招拍挂，可在符合其他监管要求的前提下免于审计、评估）预计 50 亿元；

向中国信达（含其控制单位）提供代建管理或商业运营等服务预计 20 亿元。

排版丨Jenny

更多年报点评

年报点评01｜仁恒置地：资产计提减值净利亏损，总有息债规模下降

年报点评02｜金地集团(600383)营业收入同比下滑近两成，代建版图持续扩张

年报点评03｜招商蛇口(001979)：锚定五强、聚焦核心城市，盈利有所改善

年报点评04｜龙湖集团：有序压降债务，经营性利润占比首次过半

年报点评05｜绿城中国：新获项目流速和盈利保持较好水平，三条红线降至绿档

年报点评06｜保利置业：稳健发展，未来将把现金流作为运营核心

年报点评07｜华润置地：稳健发展，积极向大资管业务转型

年报点评08｜五矿地产：合约销售同比下降15%，短期偿债压力较大

年报点评09｜建发国际：销售增长12%，未来考虑境内发债计划

年报点评10｜越秀地产：非公开拓储优势明显，2024年销售目标1470亿

年报点评11｜融创中国：境内外债务全部重组成功，经营面转好预期增强

年报点评12｜旭辉集团：代建快速发展，化债有一定成效但任重道远

年报点评13｜美的置业：坚守结构优化，保证现金流安全

年报点评14｜万科地产：短期流动性存压，经营性业务REITs取得突破

年报点评15｜华侨城A：两年内债务到期集中，推动专业化公司集中管理

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。